Revocabile l’amministratore che non fa formazione

Il mancato rispetto dell'art. 71 disp. att. c.c, che richiede all'amministratore di formarsi periodicamente, è una irregolarità talmente grave da giustificare la revoca dall'incarico. Questa la decisione del Tribunale di Vasto nella sentenza n. 4454/2022. Un condominio agisce nei confronti del LR di una società che si occupa di amministrazioni condominiali contestandone l'operato, caratterizzato da gravi irregolarità. Contestazioni a cui l'amministrazione si oppone, chiedendo di conseguenza il rigetto del ricorso. Il Tribunale adito nell'accogliere il ricorso del condominio rileva prima di tutto l'assenza dei requisiti soggettivi richiesti dall'art. 71 disp. att. c.c. per lo svolgimento dell'incarico di amministratore condominiale. Lo stesso è infatti tenuto a frequentare un corso di formazione iniziale (da cui sono esonerati coloro che svolgevano l'attività da almeno un anno prima dell'entrata in vigore della legge n. 220/2012) e a formarsi periodicamente. L'amministratore nel caso di specie non ha provato né di rientrare nelle ipotesi di esonero dal corso di formazione iniziale, né di aver svolto attività formativa periodica annuale, se non in minima parte. A parere del collegio giudicante l'omessa dimostrazione del possesso dei requisiti soggettivi richiesti dal suddetto art. 71 disp. att. c.c. ovvero il rispetto dell'obbligo formativo periodica, è una irregolarità talmente grave da giustificare, da sola, la revoca dell'amministratore dall'incarico conferito.

Rendiconto condominiale. Il rendiconto condominiale è un documento che descrive le attività condominiali dal punto di vista economico e che va redatto in base ai criteri guida dettati dall'articolo 1130-bis c.c., introdotto dalla riforma del 2012. Prima che intervenisse la riforma, era richiesto, genericamente, che l'amministratore "rendesse il conto della sua gestione". Sebbene oggi il rendiconto sia molto più complesso, va comunque precisato che l'articolo 1130-bis è formulato tenendo conto della specialità dell'ambito condominiale ed evitando, quindi, qualunque richiamo alle regole dettate in ambito di bilancio di esercizio societario poiché questo si ritiene essere qualcosa di distinto e separato, governato da una disciplina diversa. Il rendiconto condominiale, precisa la legge, "contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica". Il rendiconto, prosegue la norma, si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. All'assemblea condominiale sarà consentito, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. Oltre a stabilire che le scritture e i documenti giustificativi dovranno essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione, si dispone il diritto dei condomini e dei titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e di estrarne copia a proprie spese.

Gli obblighi contabili dell'amministratore di condominio. Diversi gli obblighi contabili che l'amministratore è tenuto a rispettare nei confronti dei proprietari (cfr. artt. 1129, 1130 e 1130-bis, c.c.): questi, ad esempio, deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione ed eseguire gli adempimenti fiscali, nonché assicurare la tracciabilità delle operazioni di entrata ed uscita. Infatti, l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, e quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condomino su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; inoltre, ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, potrà chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Sul punto, va evidenziato come la norma che stabilisce l'obbligo ex lege di tracciabilità di tutte le operazioni contabili (in entrata e in uscita) non ponga alcun limite minimo o massimo di valore, pertanto ogni movimentazione dovrà necessariamente transitare dal conto corrente condominiale. L'adempimento di un simile obbligo, inoltre, dovrà risultare in sede di redazione del rendiconto poiché andranno indicate specificamente, per ogni operazioni di entrata e di uscita, le modalità attraverso queste sono state effettuate (ad esempio tramite bonifico, pos, assegno, ecc.). Appare evidente come si spinga l'ente condominiale a dotarsi di amministratori con professionalità e specifiche competenze, profonda conoscenza delle norme civilistiche, idonee capacità gestionali in quanto questi avrà obblighi puntuali nei confronti dei proprietari quanto alla gestione non solo dei beni comuni (art. 1117 c.c.), ma anche e soprattutto della contabilità inerente il condominio. Dalle regole e dagli obblighi enucleati si comprende la necessaria complessità del rendiconto e della sua redazione, risultante dalla somma di diversi documenti i quali dovranno consentire la ricostruzione, la verifica o il riscontro immediato delle operazioni contabili dell'ente da parte dei condomini.

La giurisprudenza. Se l'art. 1129 c.c espressamente prevede la revoca dell'amministratore che non usa (anche parzialmente) il conto corrente, molto spesso la giurisprudenza è intervenuta a confermare come la situazione degli obblighi contabili sia particolarmente stringente. Il Tribunale di Bari con il provvedimento del 13 luglio 2018 ha rilevato che: "le gravi irregolarità, consistenti nella violazione dell'articolo 1129 comma 12 numero 1 imputate all'amministratore, avrebbero infatti legittimato la revoca giudiziale. Risulta incontestato tra le parti che il condominio non abbia approvato i rendiconti relativi all'annualità nel 2012 in poi. L'articolo 1129 comma 12 al numero 1 prevede quale ipotesi di gravi irregolarità idonea a giustificare la revoca giudiziale dell'amministrazione l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale. L'amministratore ha prodotto alcuni verbali assembleari relative all'assemblea tenutasi nel corso del 2014 da cui risulta il rinvio della discussione in ordine all'approvazione dei bilanci per l'esame di altre questioni più urgenti. Tuttavia, tenuto conto dell'asse temporale di 180 giorni individuato dalla norma per consentire la presentazione del rendiconto, non può indubbiamente ritenersi scusabile il comportamento omissivo ed inerte tenuto sul punto dall'amministratore e protrattosi per cinque anni (...) Si rileva, dunque, una grave irregolarità nella gestione, idonea da sola giustificare la revoca giudiziale, posta la rilevanza dell'obbligo dell'amministratore di condominio di consentire all'assemblea l'approvazione del rendiconto condominiale entro il termine di legge. Tale grave omissione, infatti, si ripercuote direttamente sulla gestione ordinaria del condominio, non consentendo il recupero degli oneri condominiali dei condomini morosi e una chiara ripartizione delle spese tra i singoli partecipanti.". Interessante la recente sentenza della Cassazione n. 24069/2022 in cui chiarisce che: "l'ex condomino, se non può limitarsi a contestare il documento nella sua globalità, deducendo la mera non vincolatività della delibera nei suoi confronti, ha tuttavia pieno titolo a contestare, in relazione al rendiconto approvato, le singole voci di spesa per cui non ritiene non dovuti i contributi, restando a carico del condominio, in tal caso, l'onere di provare, in relazione ad esse, il fondamento della propria pretesa."

Impugnazione delibera approvazione rendiconto annuale. La Cassazione n. 20009/2022 ribadisce che: Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, la deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall'art. 1137, comma 2, c.c. non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera (Cass. Sez. 2, 31/05/1988, n. 3701; Cass. Sez. 2, 14/07/1989, n. 3291; Cass. Sez. 2, 20/04/1994, n. 3747 ; Cass. Sez. 2, 04/03/2011, n. 5254). Dall'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore, pertanto, per effetto della vincolatività tipica dell'atto collegiale stabilita dal primo comma dell'art. 1137 c.c., discende l'insorgenza, e quindi anche la prova, dell'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese ordinarie per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell'edificio (Cass. Sez. 2, 05/11/1992, n. 11981). Secondo il cosiddetto "principio di cassa", i crediti vantati dal condominio verso un singolo condomino vanno inseriti nel consuntivo relativo all'esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento (arg. da Cass. Sez. 2, 04/07/2014, n. 15401). Dopo che siano stati inseriti nel rendiconto di un determinato esercizio i nominativi dei condomini morosi per il pagamento delle quote condominiali e gli importi da ciascuno dovuti, tali pregresse morosità, ove rimaste insolute, devono essere riportate altresì nei successivi anni di gestione, costituendo esse non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quei partecipanti nei confronti del condominio. Il rendiconto condominiale, in forza di un principio di continuità, deve, cioè, partire dai dati di chiusura del consuntivo dell'anno precedente, a meno che l'esattezza e la legittimità di questi ultimi non siano state negate con sentenza passata in giudicato, ciò soltanto imponendo all'amministratore di apporre al rendiconto impugnato le variazioni imposte dal giudice, e, quindi, di modificare di conseguenza i dati di partenza del bilancio successivo (Cass. Sez. 6 - 2, 15/02/2021, n. 3847)".

Le norme di riferimento per la modifica delle tabelle millesimali sono gli artt. 66 e 68 delle disp. att. c.c. La maggioranza per la loro modifica è quella di cui all'art. 1136 comma 2, l'unanimità è prevista in casi particolari. Le Tabella millesimali sono lo strumento di ripartizione delle spese condominiali. Esse definiscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ciascun condomino sulle parti comuni di un edificio condominiale. L'art. 68 delle disposizioni di attuazione al c.c. dispone infatti che: "Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio". Fatta questa precisazione, le tabelle millesimali necessitano di essere modificate in due casi: 1) se nelle tabelle viene riscontrata la presenza di un errore che si traduce in una divergenza tra il valore che è stato attribuito in tabella all'unità immobiliare e a quello effettivo; 2) quando si verificano dei cambiamenti nell'edificio condominiale che comportano un'alterazione superiore al 20% del valore proporzionale di una unità immobiliare. Esempio il mutamento di destinazione di un appartamento o al trasformazione di un sottotetto in una mansarda abitabile. Per quanto riguarda le maggioranze che la legge richiede per la modifica delle tabelle sono queste le norme principali a cui fare riferimento. Art. 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile: L'atto di approvazione dei millesimi, al pari di quello di revisione delle spese, non ha natura negoziale, per cui non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136, secondo comma, del Codice Civile. Le tabelle, infatti, sono allegate al regolamento condominiale (art. 68 disp. att. c.c.), che viene approvato dall'assemblea in base alla maggioranza stabilita dal comma 2 dell'art. 1136 c.c. (art. 1138 c.c.). Ne consegue che anche le tabelle devono essere approvate con la stessa maggioranza richiesta per la convalida del regolamento. Art. 66 delle Disposizione di Attuazione del Codice Civile. E' bene precisare che la legge di riforma del condominio (legge 11 dicembre 2012 n. 220) stabilisce tuttavia e in linea di principio, che i millesimi espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all’unanimità (art. 69, 1° co. Disp. Att. Cod.Civ.).Tuttavia le tabelle possono essere modificate o rettificate anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza di cui all'art. 1136, 2° comma Cod.Civ., in due ipotesi, ossia quando: 1) risulta che sono conseguenza di un errore 2) quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio (in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari) è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13024/2022 si è espressa in questo senso sulle maggioranze necessarie alla modifica dei valori millesimali nel caso che ha dovuto dipanare: "la Corte di appello ha ritenuto cha mancando la prova della natura contrattuale delle tabelle approvate dall'assemblea del 1973, non essendo state predisposte dal costruttore ed accettate da ciascun condomino, come si evinceva dal fatto che non risultavano allegate ai rispettivi atti di acquisto, era sufficiente l’approvazione delle tabella con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2 del Codice Civile, avendo peraltro escluso la nullità della delibera del 1993, alla luce della sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 18477 del 2010, anche ove considerate le tabelle millesimali di natura contrattuale, per essere stata la modifica delle stesse assunta a maggioranza qualificata. La decisione è conforme, dunque, all'insegnamento di Cass., Sez. Un., 9 agosto 2010 n. 18477, nella quale è chiarito che l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere deliberato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, commma2 del codice civile. La sufficienza del consenso maggioritario per l'approvazione delle tabelle discende dal fatto che essa è meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell'esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell'uso. Rivela, invece, la natura contrattuale, e perciò impone il consenso unanime, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella “diversa convenzione” ci cui all’art. 1123 comma 1 del codice civile. La sostanza di una tale "diversa convenzione" è, pertanto, quella di una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini programmano che la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio sia determinata in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c.” (cfr. Cass. n. 7300 del 2010 e Cass. n. 27159 del 2018). Maggioranza o unanimità dipende quindi dalla natura dell'atto di approvazione e di quello per la revisione delle tabelle. Come aveva già avuto modo di precisare la Cassazione con la sentenza n. 32990/2019: "l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura contrattuale, con la conseguenza che lo stesso non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, cod. civ.” (Cass., Sez. Un., 9 agosto 2010, n. 18477; di recente, v. Cass. 25 ottobre 2018, n. 27159).