LASTRICO SOLARE di Mario Benassi
La disciplina per il riparto delle spese del lastrico solare è data dall’art. 1126 del codice civile che prevede 1/3 dei costi a carico del proprietario della superficie (o dell’uso esclusivo) e gli altri 2/3 di spesa a carico dei condomini dell’edificio - o della parte di questo - a cui il lastrico solare fa da copertura (art. 1123 comm. 2 e 3). Mentre è quindi pacifica l’individuazione dell’addebito del primo terzo della spesa, per i 2/3 residui del costo, proprio in relazione al dettato del comma 3 ex art. 1123 c.c., la spesa deve ripartirsi fra i condomini che usufruiscono della copertura, proporzionalmente ai valori millesimali di quelle singole unità. Pertanto il proprietario del lastrico, che avesse proprietà sotto di questo (altro appartamento, ma anche garage o cantina) dovrà subire la spesa, nel riparto dei due terzi, calcolata sulle quote dei millesimi che le seconde proprietà hanno.

La Corte di cassazione, con ordinanza n. 36277 del 28 dicembre 2023, ha dichiarato infondato il ricorso promosso dall'ex amministratore di un condominio avverso la sentenza di secondo grado, che lo aveva condannato a versare al convenuto una somma a titolo di risarcimento dei danni conseguenti al mancato esperimento di azione ingiuntiva di pagamento nei confronti di un condomino moroso. La controversia prendeva le mosse da un'azione intentata dall'attuale ricorrente nei confronti del condominio già amministrato e avente a oggetto il pagamento di compensi e rimborsi spese. Il convenuto condominio aveva proposto, a sua volta, domanda riconvenzionale, finalizzata ad ottenere il risarcimento dei danni per il motivo di cui sopra. Il Tribunale accoglieva la domanda principale in minima parte, mentre rigettava quella riconvenzionale. La decisione, ribaltata in sede di gravame con l'accoglimento dell'appello incidentale del condominio, riconosceva l'evidente inadempimento dell'amministratore, inerte quanto ai propri doveri volti al recupero delle spese condominiali non versate dal condomino moroso, tanto più che la debitrice era stata cancellata definitivamente dal Registro delle Imprese rendendo impossibile il recupero del credito. Il provvedimento emesso dalla Corte Suprema è indenne da qualsiasi incertezza e tentativo di critica, perché rispetta perfettamente sia il dettato legislativo, sia la ratio a esso sottesa. Va evidenziato che una delle attribuzioni affidate all'amministratore è quella di "riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'esercizio e per l'esercizio dei servizi comuni" (art. 1130, co. 1, n. 3, c.c.). In particolare, l'attività di riscossione, che corrisponde a incamerare le somme dovute dai condomini in ragione delle rispettive quote millesimali, si riferisce sia ai contributi ordinari sia straordinari, mentre l'erogazione delle spese non comprende gli oneri di natura straordinaria sui quali l'amministratore non ha alcun potere. Tanto è vero che l'art. 1135, co. 1, n. 4, c.c. pone il divieto per l'amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo il carattere urgente, con l'ulteriore obbligo di riferirne nella prima assemblea. La norma deve essere correlata all'art. 63 disp.att. c.c., che disciplina le modalità correlate alla "riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea". Tale attività è totalmente affidata alla piena disponibilità dell'amministratore, il quale può (deve) agire in giudizio senza bisogno di autorizzazione dell'assemblea ottenendo un decreto d’ingiunzione immediatamente esecutivo. Il motivo: uno stato di morosità in ambito condominiale non è ammissibile, poiché la sofferenza della cassa comune impedisce la gestione finanziaria dell'ente amministrato. Tutto ciò trova conferma nell'art. 1129, co. 9, c.c., il quale stabilisce che l'amministratore è "… tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito è esigibile …", salvo una espressa dispensa da parte dell'assemblea. Da ultimo, deve essere preso in considerazione l'art. 1131 c.c., che disciplina la rappresentanza in ambito condominiale e che detta i limiti della legittimazione attiva in capo all'amministratore alle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c. o ai maggiori poteri a lui conferiti dall'assemblea. Il combinato disposto di tali norme costituisce il fondamento per l'azione ingiuntiva che l'amministratore deve promuovere per evitare che il condominio patisca danni in conseguenza della morosità dei condomini. Questo non è avvenuto nel caso portato all'esame dalla Corte di Cassazione, in quanto per tabulas è emersa sia l'inerzia dell'amministratore in violazione degli obblighi posti dalla legge a suo carico, sia del danno che il suo comportamento aveva procurato al condominio in seguito alla cancellazione del debitore dal Registro delle Imprese.