Le controversie in materia condominiale devono essere assoggettate al procedimento di conciliazione prima di potere approdare in un’aula del tribunale e/o dell’ufficio del giudice di pace: esse sono indicate dall’art. 71-quater delle disp. att. c.c. Si tratta di tutti quei casi relativi alla violazione o l’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, cod. civ. e degli artt. da 61 a 72 delle stesse disposizioni di attuazione. La riforma del condominio ha introdotto l'art. 71-quater disp. att. c.c. La norma in questione prevede quanto segue: a) per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice (comma 1); b) la domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato (comma 2); c) al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice (comma 3); d) se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione (comma 4); e) la proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata (comma 5), f) il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare (comma 6). Con la recente riforma del processo civile (D.lgs 149/2022), il legislatore ha disposto l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6 del vigente articolo 71-quater disp. att. c.c. mantenendo in vigore il solo comma 1 che definisce l'ambito di applicabilità della condizione di procedibilità in materia condominiale e novellando il comma 3 con il rinvio all'articolo 5-ter Dlgs. n. 28/2010 (punto 2 dell’art. 2 del D.lgs 149/2022). Questa norma (art. 5-ter legittimazione in mediazione dell'amministratore di condominio) stabilisce quanto segue: “l'amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all'approvazione dell'assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell'accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall'articolo 1136 del codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa”. Il terzo comma è stato invece modificato nel seguente modo: "al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter Dlgs. n. 28/2010". Non vi è dubbio che la soluzione più logica e semplificante sarebbe stata quella di modificare solo l’articolo 71-quater disp. att. c.c., evitando il richiamo a una norma esterna (l'articolo 5-ter Dlgs. n. 28/2010) e la conseguente necessità di considerare due disposizioni collocate in testi normativi differenti. L'articolo 5-ter Dlgs. n. 28/2010 è destinato a creare diversi inconvenienti. L'amministratore del condominio è legittimato senza delibera ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi: si tratta di una norma volta a snellire la procedura ma di difficile applicazione pratica atteso che il professionista incaricato dai condomini di gestire il caseggiato eviterà di assumere iniziative non concordate e magari ritenute inutili dalla collettività condominiali (assumerà solo le decisioni urgenti nell’interesse della sicurezza dei condomini e di terzi). Estremamente generica appare poi la maggioranza con cui i condomini devono approvare l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore: il testo ambiguamente parla di “maggioranze previste dall'articolo 1136 del codice civile”. Il vecchio testo precisava che per l’approvazione della proposta di mediazione era richiesta la maggioranza di cui all'articolo 1136 c.c., secondo comma (e cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio). Non senza incertezze bisognerebbe continuare ad approvare l’accordo di mediazione con la stessa maggioranza. Ai procedimenti pendenti alla data del 30 giugno 2023 si applicano le disposizioni anteriormente vigenti, mentre le disposizioni dello stesso D.Lgs. n. 149/2022 dovevano avere effetto a decorrere dal 30 giugno 2023 ed essere applicate ai procedimenti instaurati successivamente a tale data. È sorto però un grave problema. Con la legge di Bilancio (legge 197/2022), il legislatore ha anticipato sia pure parzialmente l'entrata in vigore della riforma. Questo ha portato alla seguente situazione: 1) le modifiche all'articolo 71-quater sono entrate in vigore anticipatamente, 2) il nuovo articolo 5-ter (che sostanzialmente sostituisce l'attuale disciplina) invece è operativo soltanto dal 30 giugno 2023 e 3) l'articolo 37 del D.L. 24 febbraio 2023, n. 13 (decreto PNRR) ha risolto il problema "allineando" le scadenze. Quindi il 30 giugno è entrato in vigore il nuovo articolo 5-ter del decreto legislativo 28/2010; in contemporanea, sono stati abrogati i commi 2, 4, 5 e 6 del vigente articolo 71-quater disp. att. c.c.; restando in vigore solo il comma 1 dell'articolo 71-quater disp. att. c.c., che definisce l'ambito di applicabilità della condizione di procedibilità in materia condominiale, e il comma 3 dello stesso articolo, che viene riscritto per rinviare all'articolo 5-ter.

In ambito di diritto condominiale, il D. lgs 28/2010 dispone, all'art. 5, co. 1 - bis, che “chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio è tenuto, preliminarmente, ad intraprendere il procedimento di mediazione”. L'art. 71 - quater disp. att. cod. civ. comma 1 afferma che le controversie in materia di condominio, dunque sottoposte a mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5, D. lgs 28/2010, sono quelle derivanti “dalla violazione o dalla errata applicazione delle disposizioni riguardanti il condominio, vale a dire libro II, titolo VII, capo II del codice civile e degli articoli da 61 a 72 delle disp. att. cod. civ.” L'art. 71 quater disp. att. c.c. è stato in parte abrogato a seguito dell'entrata in vigore della c.d. Riforma Cartabia (D. Lgs 149/2022). La predetta norma, ante riforma, prevedeva quanto segue: la domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato (comma 2). Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice (comma 3). Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione (comma 4). La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata (comma 5). Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare (comma 6). In tale panorama, è intervenuta la "riforma Cartabia" a innovare in modo estremamente rilevante la disciplina della mediazione condominiale, così come, in generale, tutta la disciplina della mediazione.  A seguito della riforma il legislatore 1) ha abrogato i commi 2, 4, 5 e 6 dell'articolo 71-quater disp. att. c.c., 2) ha mantenuto in vigore il solo comma 1 che definisce l'ambito di applicabilità della condizione di procedibilità in materia condominiale e 3) ha novellato il comma 3 con il rinvio all'articolo 5-ter Dlgs. n. 28/2010 (“al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter Dlgs. n. 28/2010”). L'art. 5-ter del Dlgs. 28/2010 stabilisce quanto segue: "L'amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all'approvazione dell'assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell'accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall'articolo 1136 del codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa". A seguito dell'entrata in vigore della riforma Cartabia,  il ruolo dell'amministratore in tema di mediazione subisce una profonda rivoluzione che può individuarsi in 1) ampliamento delle competenze: è in grado di agire in modo più autonomo, non essendo più necessaria l'approvazione preliminare dell'assemblea per partecipare ad una procedura di mediazione e b) autonomia nella scelta dell'organismo di mediazione e del legale. L'assemblea mantiene un ruolo decisivo soltanto per la decisione finale, ossia rimane comunque l'organismo decisivo per l'accettazione o il rifiuto dell'accordo raggiunto tramita la mediazione. La delibera di approvazione deve essere assunta con la maggioranza di cui all'articolo 1136 c.c. entro il termine fissato nell'accordo. Se le due condizioni non sono rispettate inficiano la conciliazione, che infatti dovrà intendersi come non conclusa: "in caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa".  A seguito dell'entrata in vigore della riforma Cartabia, l'amministratore di condominio è chiamato ad assumere un rischio che potrebbe evitare se venisse sottoposta all'assemblea la proposta di mediazione. A prescindere dalla legittimazione riconosciuta dall' art. 5- ter del Dlgs. 28/2010, l'assemblea serve a informare i condomini affinché affidino all'amministratore un mandato più specifico che gli consenta di partecipare alla procedura e di manifestare i reali interessi dei propri condomini ai quali dovrà render conto del suo operato.

La Corte di cassazione, con ordinanza n. 36277 del 28 dicembre 2023, ha dichiarato infondato il ricorso promosso dall'ex amministratore di un condominio avverso la sentenza di secondo grado, che lo aveva condannato a versare al convenuto una somma a titolo di risarcimento dei danni conseguenti al mancato esperimento di azione ingiuntiva di pagamento nei confronti di un condomino moroso. La controversia prendeva le mosse da un'azione intentata dall'attuale ricorrente nei confronti del condominio già amministrato e avente a oggetto il pagamento di compensi e rimborsi spese. Il convenuto condominio aveva proposto, a sua volta, domanda riconvenzionale, finalizzata ad ottenere il risarcimento dei danni per il motivo di cui sopra. Il Tribunale accoglieva la domanda principale in minima parte, mentre rigettava quella riconvenzionale. La decisione, ribaltata in sede di gravame con l'accoglimento dell'appello incidentale del condominio, riconosceva l'evidente inadempimento dell'amministratore, inerte quanto ai propri doveri volti al recupero delle spese condominiali non versate dal condomino moroso, tanto più che la debitrice era stata cancellata definitivamente dal Registro delle Imprese rendendo impossibile il recupero del credito. Il provvedimento emesso dalla Corte Suprema è indenne da qualsiasi incertezza e tentativo di critica, perché rispetta perfettamente sia il dettato legislativo, sia la ratio a esso sottesa. Va evidenziato che una delle attribuzioni affidate all'amministratore è quella di "riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'esercizio e per l'esercizio dei servizi comuni" (art. 1130, co. 1, n. 3, c.c.). In particolare, l'attività di riscossione, che corrisponde a incamerare le somme dovute dai condomini in ragione delle rispettive quote millesimali, si riferisce sia ai contributi ordinari sia straordinari, mentre l'erogazione delle spese non comprende gli oneri di natura straordinaria sui quali l'amministratore non ha alcun potere. Tanto è vero che l'art. 1135, co. 1, n. 4, c.c. pone il divieto per l'amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo il carattere urgente, con l'ulteriore obbligo di riferirne nella prima assemblea. La norma deve essere correlata all'art. 63 disp.att. c.c., che disciplina le modalità correlate alla "riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea". Tale attività è totalmente affidata alla piena disponibilità dell'amministratore, il quale può (deve) agire in giudizio senza bisogno di autorizzazione dell'assemblea ottenendo un decreto d’ingiunzione immediatamente esecutivo. Il motivo: uno stato di morosità in ambito condominiale non è ammissibile, poiché la sofferenza della cassa comune impedisce la gestione finanziaria dell'ente amministrato. Tutto ciò trova conferma nell'art. 1129, co. 9, c.c., il quale stabilisce che l'amministratore è "… tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito è esigibile …", salvo una espressa dispensa da parte dell'assemblea. Da ultimo, deve essere preso in considerazione l'art. 1131 c.c., che disciplina la rappresentanza in ambito condominiale e che detta i limiti della legittimazione attiva in capo all'amministratore alle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c. o ai maggiori poteri a lui conferiti dall'assemblea. Il combinato disposto di tali norme costituisce il fondamento per l'azione ingiuntiva che l'amministratore deve promuovere per evitare che il condominio patisca danni in conseguenza della morosità dei condomini. Questo non è avvenuto nel caso portato all'esame dalla Corte di Cassazione, in quanto per tabulas è emersa sia l'inerzia dell'amministratore in violazione degli obblighi posti dalla legge a suo carico, sia del danno che il suo comportamento aveva procurato al condominio in seguito alla cancellazione del debitore dal Registro delle Imprese.