Nonostante le difficoltà di delimitare tale concetto, è ormai, però, giurisprudenza costante che per decoro architettonico debba intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia ed un particolare pregio estetico. Si noti che il decoro architettonico, inteso come sopra, va valutato con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalità (potendo anche interessare singoli punti del fabbricato) e non rispetto all'impatto con l'ambiente circostante. Bisogna considerare che vi è decoro per tutti gli edifici e non solo per quelli stabili che rivestano un particolare valore di interesse storico o artistico: anche l'edificio popolare è dotato di decoro architettonico perché anche la più modesta costruzione ha pur sempre caratteristiche strutturali tali da conferire all'immobile una particolare fisionomia suscettibile di essere danneggiata da innovazioni su porzioni di proprietà esclusiva o sulle parti comuni che determinano una modifica, ancorché tali nuove opere apportino particolari utilità al singolo condomino o al condominio. In altre parole, il cambiamento dell'identità estetica di un edificio costituisce una alterazione del suo decoro architettonico; non importa se il cambiamento sia migliorativo o peggiorativo (che costituisce una valutazione opinabile per sua natura), ma è il fatto che un cambiamento ci sia a costituire una alterazione del decoro architettonico. A proposito di opere migliorative si può osservare come, nella maggior parte delle ipotesi, l'intervento di cappottatura di un caseggiato comporti un mero aumento dello spessore esterno dell'edificio (del tutto ininfluente per ritenere leso il decoro architettonico); l'installazione del cappotto, però, può, in alcuni casi, comportare una vera e propria modifica dei tratti tipici condominiali della facciata. A tale proposito merita di essere segnalata una recente decisione della Suprema Corte (ordinanza del 22 giugno 2023 n. 17920).Una condomina, titolare del piano primo e del sottotetto di un piccolo caseggiato, citava davanti al Tribunale il condomino proprietario del piano seminterrato, chiedendo che fosse disposta la rimessione in pristino, a cura del convenuto, in relazione ad alcune opere abusivamente realizzate (trasformazione di luci in vedute; abusiva eliminazione di una colonna fognaria a servizio dell'immobile dell'attrice; abusivo allargamento di uno spazio di isolamento in danno dell'attrice). Il convenuto negava quanto sostenuto dall'attrice, affermando che era stata invece la stessa condomina a realizzare opere abusive e, in particolare, a stravolgere sul piano architettonico la facciata, attraverso la copertura con intonaco dell'originario stato con pietre a vista e il cambiamento degli infissi, opere di cui richiedeva, in via riconvenzionale, la riduzione in pristino. Il Tribunale accoglieva la domanda dell'attrice e rigettava la domanda riconvenzionale, poiché le modifiche apportate all'edificio erano state autorizzate in via amministrativa. La Corte di Appello riformava parzialmente la sentenza, ordinando all'attrice la riduzione in pristino dell'esterno del fabbricato, con la rimozione della copertura con intonaco e il ripristino dell'originario stato con pietre a vista. I giudici di secondo grado notavano che la copertura con intonaco della metà superiore della facciata del caseggiato integrava sicuramente gli estremi dell'innovazione vietata, essendo tale da alterare il decoro architettonico dell'edificio, atteso che il risultato finale appariva antiestetico, caratterizzandosi per una rilevante e immediatamente percepibile differenza di finitura tra le due parti dell'edificio, la cui parte inferiore continuava ad avere le pietre a vista, mentre quella superiore presentava, invece, l'intonaco bianco. La condomina soccombente ricorreva in cassazione rilevando, tra l'altro, che il rifacimento dell'intonaco aveva riguardato le sole pareti del fabbricato su cui insisteva la sua abitazione, con la costituzione di un rivestimento mediante apposito cappotto termico per il contenimento energetico della struttura. La Suprema Corte ha condiviso la posizione espressa dai giudici di secondo grado. Secondo la Cassazione, nonostante l'attrice avesse sottolineato che le facciate dei due piani dell'immobile erano sin dall'origine non omogenee, il pregiudizio arrecato all'aspetto estetico dell'edificio era evidente. La cappottatura parziale aveva quindi compromesso l'unità di linee e di stile del caseggiato, rilevante anche per i fabbricati che non rivestano particolare pregio artistico ed estetico, suscettibile di compromissione o turbativa e tale da determinare un deprezzamento del bene. Secondo la Corte Suprema, a fronte dello stravolgimento del decoro architettonico delle facciate causata dall'opera dell'attrice, perde rilevanza il fatto che l'intervento realizzato sia un cappotto termico giustificato dalla necessità di efficientare a livello energetico l'edificio o parte di esso. Lungo questa linea di pensiero il Tribunale di Milano con (discutibile) ordinanza del 30 settembre 2021, in sede di reclamo, ha sospeso una delibera condominiale che riteneva lesiva del decoro in quanto prevedeva di sostituire il vecchio e ammalorato klinker con nuovo e più efficiente grès porcellanato, garantendo sempre l'alternanza di due colori, ma con tinte molto lontane da quelle originarie. Del resto una delibera che disponga un'innovazione diretta al miglioramento dell'efficienza energetica del fabbricato, non deve essere volta necessariamente anche al miglioramento del decoro architettonico della facciata, ma l'eventuale alterazione del decoro architettonico costituisce un limite imposto alla legittimità dell'innovazione (Cass. civ., sez. II, 20/04/2021 n. 10371).

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La Corte di Appello di Milano, con la sentenza n 891 del 15 marzo 2023, ha stabilito che il condomino in causa con la compagine non ha diritto di prendere parte all'assemblea in cui si decide di aderire o meno alla controversia, costituendosi in giudizio o partecipando alla mediazione. L'attore, già soccombente in primo grado, impugnava la sentenza di primo grado con cui era stata dichiarata inammissibile per carenza di interesse ad agire la domanda di annullamento della deliberazione condominiale. A parere del condomino, la pronuncia del Tribunale di Milano doveva ritenersi ingiusta in quanto, in tema di azione di annullamento delle deliberazioni delle assemblee, la legittimazione ad agire dei condomini assenti e dissenzienti non è subordinata alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni. Ha poi rilevato la sussistenza del diritto di essere convocato all'assemblea, pur essendo quest'ultimo in una posizione di conflitto di interessi con il condominio, in quanto l'ordine del giorno dell'assemblea straordinaria riguardava la possibilità di adesione del condominio al procedimento di mediazione promosso dall'appellante stesso. L'appellante censurava ancora la decisione del Giudice di primo grado nella parte in cui aveva ritenuto che non avesse nemmeno la legittimazione ad eccepire l'invalidità delle deleghe conferite dagli altri condomini. La Corte d'appello di Milano, con la sentenza sopra indicata, ha rigettato il gravame proposto, confermando la sentenza di prime cure. Secondo la corte meneghina, la controparte del condominio, quand'anche assuma la veste di condomino, non ha diritto di partecipare all'assemblea nella quale si decide di conferire incarico all'amministratore e all'avvocato per prendere parte alla mediazione prodromica all'azione giudiziaria. Secondo il pacifico insegnamento della Suprema Corte, infatti, “in ipotesi di deliberazione assembleare volta ad approvare il promovimento o la prosecuzione di una controversia giudiziaria tra il condominio e un singolo condomino, venendosi la compagine condominiale a scindere di fronte al particolare oggetto della lite in base ai contrapposti interessi, non sussiste il diritto del singolo (in quanto portatore unicamente contrario a quello rimesso alla gestione collegiale) a partecipare all'assemblea, né, quindi, la legittimazione dello stesso a domandare l'annullamento della delibera per omessa, tardiva o incompleta convocazione” (Cass., ord. n. 3192 del 3 marzo 2023).  La Corte d'Appello di Milano, con la sentenza di cui sopra, ha fatto corretto uso dei pacifici principi giurisprudenziali. In effetti, secondo la citata pronuncia del giudice di legittimità, mentre il condomino in conflitto d'interessi va convocato, quello che è in lite con il condominio può non essere convocato in assemblea senza che la deliberazione possa ritenersi invalida. In effetti, a ben vedere il condomino in causa con la compagine non si trova in una posizione di conflitto d'interessi (che sorge quando c'è contrasto tra l'interesse proprio del partecipante al voto e quello comune all'intera collettività), bensì di interessi del tutto contrapposti, con la conseguenza che, se nel primo caso il proprietario ha diritto alla convocazione, nel secondo no.

Balconi e frontalini

Le spese per la riparazione dei balconi e frontalini sono disciplinate, mancando una specifica indicazione del codice civile (rif. art. 1117 c.c. elenco cose comuni), da una serie di pronunce della giurisprudenza che, generalmente, tende a ritenere che ogni valutazione sull’attribuzione delle spese, vada fatta caso per caso: se i balconi debbano ritenersi una semplice estensione della proprietà (oneri a carico quindi del singolo condomino) ovvero se, alla luce del loro inserimento/pertinenza in facciata, considerarli parti comuni. Se gli interventi mirano a favorire l’uso del poggiolo da parte del singolo proprietario si tratta di spese personali, se invece i balconi si inseriscono nel complesso armonioso/architettonico dello stabile sono da considerarsi beni comuni. La S.C. (ex multis Cass. 10209/15) ha riconosciuto che “in tema di condominio degli edifici, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondete unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; laddove devono considerarsi parti comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”. I frontalini (fascia verticale di piccola altezza, che a volte rifinisce sulla fronte una struttura orizzontale aggettate: pensilina, cornicione,balcone esimili. rif. Treccani) sono parti comuni quando si inseriscono nella facciata e concorrono a determinare il decoro architettonico dello stabile; le spese per le riparazioni sono a carico di tutti i condomini proporzionalmente al valore della proprietà (Cass. 1784/07, 2164/17, 5014/18).