Ai sensi dell'art. 1102 cc, tutti i partecipanti al condominio possono servirsi della cosa comune, a patto che non ne alterino la destinazione e non ne impediscano agli altri il pari uso. A tal fine possono anche apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Dal tenore letterale della norma in questione emerge come l'utilizzo della cosa comune è sottoposto a due condizioni: il divieto di alterare la destinazione d'uso del bene e l'obbligo di garantire in ogni caso il pari utilizzo nei confronti degli altri partecipanti al condominio.

Ciò, tuttavia, non sta a significare che l'uso paritetico debba estendersi fino a configurare un identico uso, bastando che gli altri partecipanti alla comunione siano in grado di poter soddisfare anche le potenziali loro esigenze. In buona sostanza, nel caso di utilizzo del bene comune da parte del singolo condomino, occorre verificare se lo specifico uso possa comportare una definitiva sottrazione del bene alla disponibilità degli altri condomini ovvero se con tale utilizzo sia rimasta invariata la destinazione principale del bene. Questo è il principio ribadito dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 16260, pubblicata in data 28 giugno 2017.

La stessa ha avuto modo di occuparsi di una vicenda riguardante una condomina che, a dire del condominio, dopo aver trasformato una finestra insistente nel proprio appartamento in una porta finestra - al fine di consentire l'accesso al lastrico solare mediante tre scalini - ed ivi installato una ringhiera e della attrezzatura da giardino mutava, pertanto, il bene condominiale in un bene ad uso esclusivo della stessa condomina. La Corte d'Appello di Roma, in virtù di ciò, condannava la condomina a rimuovere le ringhiere, le fioriere e le altre mobilie poste sul lastrico solare di proprietà condominiale. Ricorre per cassazione la condomina soccombente, denunciando la violazione e falsa applicazione dell'art. 1102 cc, nonché il vizio di motivazione, in quanto il lastrico solare risulterebbe accessibile esclusivamente dall'appartamento della stessa che, comunque, utilizzerebbe solo in parte detto lastrico, senza pregiudizio alcuno per gli altri condomini, né mutamento della sua destinazione di copertura. La Corte di Cassazione, come più volte affermato, premette come “l'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è sottoposto, secondo il disposto dell'art. 1102 c.c., a due fondamentali limitazioni, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nell'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini. Simmetricamente, la norma in parola, intesa, altresì, ad assicurare al singolo partecipante, quanto all'esercizio concreto del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa, legittima quest'ultimo, entro i limiti ora ricordati, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità, non potendosi intendere la nozione di "uso paritetico" in termini di assoluta identità di utilizzazione della "res", poiché una lettura in tal senso della norma "de qua", in una dimensione spaziale o temporale, comporterebbe il sostanziale divieto, per ciascun condomino, di fare, della cosa comune, qualsiasi uso particolare a proprio vantaggio”. Nel caso specifico “i giudici del merito non hanno considerato che il più ampio uso del bene comune, da parte del singolo condomino, non configura ex se una lesione o menomazione dei diritti degli altri partecipanti”, dovendo piuttosto  “accertare se la collocazione dei denunciati manufatti abbia comportato una definitiva sottrazione della relativa porzione di bene comune ad ogni possibilità di futura utilizzazione degli altri condomini con limitazione del piano di calpestio e compromissione della sua funzione di copertura e protezione delle sottostanti unità immobiliari; ovvero se, al contrario, la non significativa portata delle modifiche realizzate e l'adeguatezza dell'intervento abbiano lasciato intatta la destinazione principale del bene (arg. anche da Cass. Sez. 2, 03/08/2012, n. 14107; Cass. Sez. 6 - 2, 04/02/2013, n. 2500)”. Il ricorso, pertanto, deve essere accolto e la causa rinviata ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma che dovrà deciderà tenendo conto dei suddetti principi e dei rilievi svolti.

Tale decisione giunge a distanza di poco tempo da quella assunta dalla Suprema Corte (Ord. n. 15705, del 23.06.2017, che aveva stabilito come “l'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell'art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la normale ed originaria destinazione (per il cui mutamento è necessaria l'unanimità dei consensi dei partecipanti) e di impedire agli altri condomini di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto, configurando, pertanto, un abuso la condotta del condomino consistente nella stabile e pressoché integrale occupazione di un "volume tecnico" dell'edificio condominiale, mediante il collocamento di attrezzature ed impianti fissi funzionale al miglior godimento della sua proprietà individuale”.

Gli obblighi 2017 degli amministratori di condominio

Sono numerosi gli adempimenti a cui sono sottoposti gli amministratori di condominio per il 2017. Il primo obbligo prevede che per le dichiarazioni precompilate 2017 (sia 730 che Unico) gli amministratori di condominio comunichino i dati dei singoli condomini che hanno sostenuto spese edilizie detraibili entro il 28 febbraio 2017 (proroga 15.03.17). La seconda novità riguarda le nuove regole sulle ritenute introdotte dalla Legge di stabilità 2017.

Comunicazione dati detraibili entro il 28 febbraio 2017

Le nuove istruzioni per l'invio di alcune informazioni utili alla gestione degli oneri detraibili nelle dichiarazioni precompilate 2017 sono state predisposte dal decreto del 1° dicembre scorso del Mef e pubblicate sulla «Gazzetta Ufficiale» n.296 . Le nuove comunicazioni  riguardano i dati 2016 utili alla predisposizione della prossima dichiarazione precompilata e comprende le spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici. In particolare il secondo articolo del decreto MEF del 01.12.2016 riguarda la trasmissione telematica dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali prevedendo che ai fini della elaborazione della dichiarazione  dei  redditi  da parte dell'Agenzia delle entrate gli amministratori di condominio trasmettano in via  telematica entro il 28 febbraio di ciascun anno,  una comunicazione  contenente  i  dati  relativi  alle  spese   sostenute nell'anno precedente dal condominio con riferimento  agli  interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione  energetica effettuati sulle parti comuni di edifici  residenziali,  nonché  con riferimento all'acquisto  di  mobili  e  di  grandi  elettrodomestici finalizzati all'arredo delle parti comuni  dell'immobile  oggetto  di ristrutturazione. Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condomini.

Ritenute sui corrispettivi dovuti dal condominio

La Legge di Bilancio 2017 (art. 1, comma 36 L. 232/2016) ha previsto che il condominio- in qualità di sostituto d'imposta- è tenuto al versamento della ritenuta del 4% a titolo di acconto sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, solo al raggiungimento di una soglia minima della ritenuta pari a 500 euro. Nei casi in cui non sia raggiunto l'importo minimo, il condominio è comunque tenuto all'obbligo di versamento entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno. Inoltre è stato previsto che il pagamento dei corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto resi a condomini, deve essere eseguito con modalità tracciabili o mediante conti correnti bancari o postali, o attraverso altre modalità che consentano il controllo da parte dell'amministrazione finanziaria. L'inosservanza di tale obbligo è punita con la sanzione da 250 Euro a 2mila Euro.

Requisiti per la richiesta di emissione di un decreto ingiuntivo

Il decreto ingiuntivo è quell'atto giudiziario con la quale s'intima al debitore di pagare una determinata somma di denaro entro un determinato termine, pena l'esecuzione coattiva per la soddisfazione delle ragioni del creditore. Quello che porta all'emissione del decreto ingiuntivo (Libro IV Titolo I Capo I del codice di procedura civile) è un procedimento sommario detto anche procedimento inaudita altera parte in quanto viene emesso senza contraddittorio con la parte convenuta. Proprio per questa ragione il credito sul quale si fonda la richiesta di emissione dell'ordine giudiziale di pagamento deve avere determinate caratteristiche. Ai sensi dell'art. 633 c.p.c.: “Su domanda di chi è creditore di una somma liquida di danaro o di una determinata quantità di cose fungibili, o di chi ha diritto alla consegna di una cosa mobile determinata, il giudice competente pronuncia ingiunzione di pagamento o di consegna: 1) se del diritto fatto valere si dà prova scritta; 2) se il credito riguarda onorari per prestazioni giudiziali o stragiudiziali o rimborso di spese fatte da avvocati, procuratori, cancellieri, ufficiali giudiziari o da chiunque altro ha prestato la sua opera in occasione di un processo;3) se il credito riguarda onorari, diritti o rimborsi spettanti ai notai a norma della loro legge professionale, oppure ad altri esercenti una libera professione o arte, per la quale esiste una tariffa legalmente approvata. L'ingiunzione può essere pronunciata anche se il diritto dipende da una controprestazione o da una condizione, purché il ricorrente offra elementi atti a far presumere l'adempimento della controprestazione o l'avveramento della condizione”.

Il credito, che deve comunque risultare da atto scritto,  dev'essere: a) certo (ossia non oggetto di contestazione); b) liquido (ossia determinato o comunque facilmente determinabile); c) esigibile (ossia scaduto). Inutile avanzare una richiesta d'ingiunzione di pagamento se ci sono contestazioni (fondate) in merito alla stessa: nascondere al giudice (e a volte al proprio avvocato) queste carte in prima istanza non mette in salvo da una possibile successiva contestazione. Ciò perché il decreto ingiuntivo, una volta emesso, dev'essere notificato alla controparte (il debitore) entro 60 giorni dalla sua emissione pena la perdita di efficacia (cfr. art. 644 c.p.c.). Entro 40 giorni dalla notifica, il debitore può fare opposizione (cfr. art. 641 c.p.c.). Se il debitore non presenta opposizione il decreto diviene definitivo e la parte creditrice può fargli apporre la formula esecutiva per iniziare, per il caso di mancato pagamento, l'azione di recupero forzoso delle somme dovute.

La legge (cfr. artt. 642 c.p.c. e 63 disp. att. c.c.) consente di ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, salvo sospensione a seguito d'instaurazione del procedimento di opposizione (art. 649 c.p.c.). Si tratta dei decreti fondati, ad esempio, su assegni, cambiali o sullo rendiconto di gestione e relativo piano di riparto approvato dall'assemblea condominiale. Allo stesso modo la provvisoria esecuzione può essere concessa successivamente, ossia dopo l'instaurazione del giudizio di opposizione se la stessa non è fondata su prova scritta o di pronta soluzione (art. 648 c.p.c.).

Con il giudizio di oppozione - dottrina e giurisprudenza unanimi (cfr. tra le tante Cass. 29 marzo 2004, n. 6202) - s'instaura un ordinario giudizio civile nel quale l'opponente, attore in senso formale, è convenuto in senso sostanziale, mentre l'opposto, convenuto in senso formale, è attore in senso sostanziale. Ciò vuol dire quindi che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo il creditore che ne ha chiesto l'emissione deve dare prova dell'esistenza del credito medesimo. Salvo il caso di intervenuti pagamenti o comunque di contestazioni che vadano ad intaccare il rapporto alla radice, la documentazione posta alla base della richiesta di decreto rappresenta già di per sé un buon viatico.

                                                            Mario Benassi