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La II Sezione della Corte di Cassazione, con sentenza numero 8223, del 3 aprile 2007, ha stabilito che l’amministratore del condominio, non è legittimato a stipulare il contratto d’assicurazione dello stabile, se non ha ricevuto una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea dei condomini. La sentenza esclude pertanto, per i compiti ascritti all’amministratore dal dettato dell’art. 1130 del Codice Civile, la firma del contratto assicurativo. Per la Corte l’articolo suddetto, al comma IV, deve intendersi che gli atti conservativi da compiere obbligatoriamente, sono quelli materiali, cioè inerenti a riparazioni di muri portanti, tetti, lastrici ecc. ovvero giudiziali, verso comportamenti illeciti o a salvaguardia e integrità della proprietà. Fra tutti gli atti sopra descritti, la S.C. ha stabilito che non dovesse rientrare il contratto d’assicurazione, non essendo tale titolo predisposto agli scopi conservativi del bene, ai quali fa riferimento il citato 1130 c.c. Infatti l’assicurazione ha come unico scopo quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato. Certamente dal punto di vista formale nulla da eccepire; ma nel caso di danni, il condominio dovrebbe essere chiamato a partecipare per intero alla copertura delle spese, obbligando l’amministratore ad arrivare alle ingiunzioni, in caso di diniego di pagamenti. Basta pensare ai danni a terzi (cadute, accidenti, auto, ecc.) con soldi che vanno ad un terzo estraneo, invece che alle normali riparazioni idrauliche o similari (spese interne ai comunardi). Ma ancora: il condomino che lascia la proprietà fra l’accadimento del fatto e la conclusione di una vertenza, con la richiesta di rimborso all’ultimo e la ricerca del precedente proprietario! In fondo sempre materia in più per gli avvocati. E’ mio modesto parere che la Suprema Corte, avrebbe dovuto avere una visione più ampia dell’art. 1130 del Codice, imponendo, anche in mancanza di una specifica temporanea volontà d’assemblea, l’obbligo di assicurazione (basterebbe un anno con una globale fabbricati da riproporre, per l’eventuale rinnovo, in una prima assemblea valida). Confermo quanto già si trova sulle mie offerte di amministrazione: senza assicurazione non è gestibile alcuno stabile.
TERRAZZA A LIVELLO; DANNI DA INFILTRAZIONI E RESPONSABILITA' di Benassi Mario
Con una sentenza datata 5 maggio 2010, la n. 1562, il Tribunale di Bari si è occupato della questione circa la responsabilità per danni derivanti da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva. Il Tribunale, a mente dell’orientamento giurisprudenziale della Suprema Corte già dal 1997 (data di pronuncia delle Sezioni Unite in merito alla questione individuazione del soggetto responsabile per danni da lastrico) ha affermato che nel caso di azione civile volta a ottenere il risarcimento del danno, legittimato a stare in giudizio è il condominio. Il magistrato affermando quanto sopra, ha comunque specificato, seppur incidentalmente, quando debba ritenersi legittimo agire contro il singolo condomino proprietario o titolare del diritto d’uso del lastrico. Il soggetto responsabile cui addebitare la colpa e quindi l’onere del risarcimento, nel caso di danno provocato dal lastrico solare (o dalla terrazza a livello di proprietà esclusiva) secondo una parte della giurisprudenza di Cassazione va individuato nel condomino titolare del diritto di proprietà o di uso mentre altra parte dei giudici di legittimità propende per la responsabilità del condominio stante la funzione di copertura svolta dal lastrico stesso. Le Sezioni Unite hanno nel tempo aderito a quest’ultima impostazione, individuando anche il corretto manutentivo resosi necessario a seguito di danni. I giudici di S.C. hanno affermato poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla obbligazione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cit.: vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo (Cass. SS.UU. 29 aprile 1997 n. 3672). Sulla falsariga di questa pronuncia s’inserisce la sentenza n. 1562/10 del Tribunale di Bari. Nel caso di specie uno dei condomin chiamava in causa il condominio per vedersi risarcito del danno occorsogli a seguito d’infiltrazioni provenienti dal terrazzo a livello di pertinenza esclusiva di uno dei comproprietari. Il condominio, costituitosi in giudizio, chiedeva il rigetto della domanda per difetto di legittimazione passiva. Il Tribunale, rigettando le eccezioni della compagine condominiale e ritenendo fondata la domanda del condomino ha ritenuto che sussistesse la responsabilità del condominio in quanto "nel caso in esame l'assunto della attrice, in ragione del quale deve individuarsi la legittimazione, è che queste ultime dipendano da un difetto di impermeabilizzazione e pertanto da un difetto delle strutture funzionali alla copertura dello stabile e non da un cattivo utilizzo del lastrico che, in quanto tale sarebbe imputabile esclusivamente al suo proprietario". In sintesi il Tribunale, nella citata sentenza, ha affermato che sussiste la legittimazione del condominio in tutti quei casi in cui il danno sia dovuto, non ad un suo cattivo utilizzo di quella parte dell’edificio, bensì ad un difetto di manutenzione della stessa.
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