RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO: L’ELIMINAZIONE E IL DISTACCO

Avv. Giuseppa Sarra Fiore

Consulente legale Centro Studi Anaci Padova

Il contributo che segue si rivolge essenzialmente agli amministratori di Condominio e contiene, senza alcuna presunzione di completezza, una sintesi dello stato attuale della Giurisprudenza in ordine alle problematiche inerenti l'eliminazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento e il distacco da parte di un singolo condomino. Attraverso un'analisi sintetica delle principali interpretazioni giurisprudenziali delle norme che trovano applicazione nelle fattispecie in questione, s'intende offrire un prontuario seppur teorico, che guidi l'amministratore nei meandri di un'annosa questione che, spesso, lo vede mediatore di un conflitto tra i condomini che, dal distacco del singolo, temono comprensibilmente un disfunzionamento dell'impianto ed un aumento dei consumi e i condomini che si sono distaccati, i quali, di contro, non vedono, dopo il distacco, una rilevante diminuzione delle  spese. Sono proprio quest'ultimi che spesso si rivolgono ai Giudici, rivendicando l'applicazione dell'art.1123 del c.c.; i medesimi se, per motivi economici o culturali, decidono di non intraprendere la via giudiziale, si ostinano a non esaudire le richieste di pagamento dell'amministratore, adducendo come motivazione l'ingiustizia di dover contribuire a delle spese per un servizio del quale non usufruiscono. Costringono, così, quest'ultimo a procedure esecutive con alternanza di precetti e opposizioni che, alla fine, aumentano le spese degli amministrati e diminuiscono la stima dell'amministratore il quale - a torto o a ragione - è, secondo un'elementare convinzione, l'artefice delle problematiche. Chi gestisce un condominio, dal canto suo, anche se non condomino e professionista, quando si trova a dover risolvere la questione e la studia diligentemente, s'imbatte in una serie di pareri dottrinali discordanti e pronunce giurisprudenziali riferiti a casi pratici spesso non del tutto somiglianti che danno ragione ora al Condominio, ora ai condomini che chiedono e/o si sono distaccati dall'impianto centralizzato di riscaldamento. L'Amministratore, allora, al quale si richiede, come a nessun altro professionista, un immenso bagaglio culturale e l'abilità del tecnico, esperto conoscitore delle leggi e della Giurisprudenza, di fronte a tutto questo deve usare il buon senso che lo contraddistingue e nel contempo non trascurare le norme di riferimento e le interpretazioni delle stesse, qui di seguito riportate sinteticamente.

ELIMINAZIONE DELL'IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO

Norme di riferimento: artt.1117-1120-1136 c.c.

art. 26 n.2 L.9/01/1991 n.10

art. 5 comma 9

DPR 26/08/93 Regolamento di attuazione art. 4 comma 4 L.10/91

L'art.1117 c.c., tra le parti dell'edificio in comproprietà elenca sia il locale dov'è ubicato l'impianto di riscaldamento che l'impianto stesso. Trattandosi di parti comuni all'edificio, secondo la disciplina prevista per le "innovazioni" (art.1120 c.c.) l'Assemblea dei condomini con la maggioranza dei partecipanti al Condominio e i 2/3 del valore dell'edificio (art.1136 comma 5°) può deliberare delle innovazioni con il limite sancito, però, dal 2 comma dello stesso articolo; secondo quest'ultimo disposto, le innovazioni non devono rendere le parti comuni inservibili all'uso e al godimento anche di un singolo condomino; ne consegue che neanche la maggioranza prevista dalla legge per le innovazioni, può deliberare l'eliminazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento perché ciò comporterebbe una lesione del diritto di quei condomini che intendono servirsi dell'impianto centralizzato. L'eliminazione dell'impianto è, quindi, legittima solo se tutti i condomini acconsentono alla stessa. Un'eccezione a questa regola è stata prevista dalla legge n.10/91 ("legge sul risparmio energetico") che all'art.26, 2° comma prevede la possibilità di deliberare l'eliminazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento con la sola maggioranza delle quote millesimali purché l'eliminazione dell'impianto stesso sia effettuata per contenere il consumo energetico ed utilizzare fonti di energia alternativa  quali metano, pannelli solari, etc.). Un successivo DPR 26/08/93 n. 412 ha disposto per la trasformazione dell'impianto centralizzato in autonomo, uno studio di fattibilità dell'opera, dovendo l'edificio (secondo l'art.5 comma 9) essere dotato di appositi condotti di evacuazione dei prodotti di combustione, della possibilità del loro sbocco sopra il tetto dell'edificio alla quota stabilita dalle norme tecniche UNI 7129. Oltre a questa verifica, la consulenza tecnica dovrebbe, inoltre, provare l'effettivo risparmio energetico che gli impianti autonomi verrebbero a determinare rispetto a quello centralizzato. I singoli impianti autonomi, dovrebbero, inoltre, utilizzare le energie alternative, come previsto dalla legge 10/91 agli artt.1 e 8.

DISTACCO DALL'IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO

Norme di riferimento: artt.1117-1118 - 1123 c.c.

Giurisprudenza

Cass. Sez.II, 4/05/94 n. 4278;

Cass. Sez.II n. 1597/95;

Cass. Sez.II 20/11/96 n. 10214

Cass. Sez.II 12/11/97 n. 11152

L'art.1117 c.c., nell'includere tra le parti in comproprietà dell'edificio il locale dove è ubicato l'impianto di riscaldamento e l'impianto stesso, pone in concreto due problematiche. La prima concerne la possibilità del singolo condomino di distaccarsi legittimamente dall'impianto centralizzato di riscaldamento. La seconda problematica, invece, attiene all'individuazione degli obblighi che permangono in capo al condomino dopo il distacco con riferimento alle spese di conservazione e/o esercizio dell'impianto. Riguardo alla prima problematica, la Giurisprudenza (cfr. Cass. Sez.II 20 novembre 1996 n. 10214 - Cass. Sez.II 12 novembre 1997 n. 11152) sembra ormai concorde nel ritenere che il Condomino possa distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento nei seguenti casi: a) quando il distacco è autorizzato da una norma del regolamento contrattuale o dall'unanimità dei condomini; b) in assenza  delle autorizzazioni di cui al punto a), si ritiene, comunque, legittimo il distacco se sussistono le seguenti condizioni: 1. che il distacco non comporti per gli altri condomini un aumento delle spese di esercizio dell'impianto; 2. che il distacco non comporti uno squilibrio termico da pregiudicare il regolare funzionamento dell'impianto centralizzato. L'onere della prova della sussistenza di tali requisiti grava sui condomini che intendono distaccarsi. Anche per quanto riguarda l'individuazione degli obblighi che permangono in capo al condomino dopo il distacco, si sono susseguiti nel tempo degli orientamenti che, sulla base dell'art. 1123 c.c., hanno modificato l'interpretazione restrittiva dell'art. 1118 c.c.. Tale norma - che non consente a nessuno di rinunciare all'utilizzo della cosa comune - è stata utilizzata non solo per affermare l'impossibilità del condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento ma anche per escludere la possibilità di esonerarlo dalle spese di conservazione e di erogazione del servizio. (cfr. Cass. 4278/94). La sopra citata sentenza n. 11152/97, partendo dalla considerazione che l'art.1104 c.c. considera "obligationes propter rem" soltanto quelle per la conservazione della cosa comune, arriva alla conclusione che in base all'art. 1118 comma 2 c.c., il condomino distaccatosi non può sottrarsi a queste; viceversa in applicazione dell'art. 1123 c.c. non è tenuto al pagamento delle spese di erogazione del servizio, a meno che dal distacco non sia derivata ai condomini una maggiore spesa per consumi, nel cui caso è tenuto a sopportare la maggiore spesa stessa. Non sfugge la difficoltà di determinare l'eventuale maggiore  spesa. Nella prassi condominiale è sovente forfetizzato tale aggravio, stabilendo una percentuale (ad es.10%) che il condomino deve pagare per effetto della presunta dispersione di calore conseguente al sovradimensionamento dell'impianto centralizzato. Ad avviso di chi scrive la forfetizzazione dell'aggravio di spesa non può essere assunta a regola da poter imporre "sic et simpliciter" al condomino distaccatosi; sarebbe opportuno, invece, affidare l'incarico ad un consulente che accerti in concreto la maggior spesa determinata dall'effettivo sovradimensionamento dell'impianto e dalla concreta dispersione di calore. In alcune fattispecie, infatti, potrebbe essere lo stesso Condominio a beneficiare del distacco. Si pensi all'ipotesi di distacco di un appartamento posto all'ultimo piano con terrazza a livello che funge da copertura dei piani sottostanti. In conclusione, alla luce delle recenti pronunce e del "buon senso" già richiamato, l'Amministratore che, in assenza di una norma del regolamento che espressamente lo consenta, si trovi di fronte ad una richiesta di distacco da parte di uno o più condomini, dovrebbe esigere dai richiedenti una consulenza tecnica che dimostri: * il corretto funzionamento dell'impianto dopo il distacco; * l'eventuale dispersione termica con la stima della maggiore spesa che i condomini dovrebbero sopportare. Tale consulenza dovrebbe essere sottoposta all'esame dell'assemblea condominiale la quale potrebbe: * accettare la consulenza e autorizzare espressamente il distacco e la percentuale di spesa da attribuire ai condomini dopo il distacco stesso, oppure * richiedere all'Amministratore di incaricare un consulente di fiducia del Condominio che, effettuata la stessa indagine, conforti i condomini e li renda certi degli effetti del distacco.  L'amministratore, dal canto suo, dopo l'accertamento da parte dell'Assemblea che il distacco non compromettere il corretto funzionamento dell'impianto, dovrebbe evidenziare ai condomini che un'eventuale delibera contraria sarebbe illegittima e, come tale, suscettibile di impugnativa. Nel contempo dovrebbe chiarire che  il condomino autorizzato non potrà esonerarsi dalle spese di conservazione dell'impianto né dal pagamento della quota di oneri  di esercizio corrispondenti all'eventuale maggiore spesa conseguente al distacco.

La solidarietà tra i condomini

La riforma del condominio (legge 220/2012) ha ripristinato il principio di solidarietà passiva dei condomini verso il creditore insoddisfatto. In precedenza, la sentenza 9148/2008 delle Sezioni unite della Corte di Cassazione aveva stabilito che il creditore potesse rivalersi verso i singoli condomini solo in proporzione alle loro rispettive quote. Con il nuovo articolo 65 delle Disposizioni del Codice Civile, invece, la riforma del Condominio ha ristabilito che il creditore possa rivalersi anche nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, ma solo dopo aver agito su quelli morosi. In questa operazione il creditore è agevolato dalla disposizione che impone all'amministratore di comunicargli, su sua richiesta, i nominativi dei condomini morosi. Le nuove disposizioni confermano che la sentenza contro il condominio costituisce un titolo esecutivo verso i singoli condòmini, tra i quali scatta la responsabilità solidale, anche se essi non siano indicati nominativamente nella sentenza e non vi siano stati dichiarati responsabili solidalmente. Nei fatti, comunque, la responsabilità solidale è notevolmente ridotta dalla disposizione dell'articolo 1135, n. 4 che stabilisce che l'assemblea condominiale provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni solo dopo aver obbligatoriamente istituito un fondo speciale di importo pari al valore dei lavori programmati (e che viene raccolto doverosamente dall'amministratore). Perciò le eventuali somme scoperte sulle quali i condomini sarebbero chiamati a rispondere in via solidale potrebbero essere solo quelle intervenute per variazioni e aggiunte in corso d'opera.

Balconi e terrazze: a chi le spese

Come addebitare le spese per le manutenzione dei balconi e delle terrazze? La questione, alla luce delle necessarie e frequenti manutenzione, è spesso argomento di discussione nelle riunioni condominiali; è bene quindi fare adeguate distinzioni. I balconi sporgenti appartengono in teoria solo al proprietario dell'appartamento su cui hanno accesso e quindi tutte le spese per la loro manutenzione sono a suo esclusivo carico. La giurisprudenza riporta alcune eccezioni alla regola, quale il caso in cui il sottofondo di un balcone fa da soffitto a quello sottostante (terrazze incassate), caso in cui si applicherebbe l'art. 1125 cod.civ.: le spese di manutenzione del pavimento sono a carico del proprietario del balcone, quelle del sottofondo-soffitto spettano al condomino sottostante. Tale tesi in passato è stata ampiamente confermata dalla Cassazione, ma la tendenza attuale è esattamente contraria: le spese dei balconi sporgenti competono per intero al proprietario del balcone, e includono il sottofondo e la ringhiera. Eccezioni a quest’affermazione potrebbero essere fatte solo in tre casi. Il più frequente riguarda le spese di riverniciatura della ringhiera che, se affrontate nel quadro di un intervento comune che prevede anche la tinteggiatura della facciata sono ripartibili fra tutti i condomini secondo quota millesimale, in virtù del fatto che la ringhiera sia parte dell'opera per quanto riguarda la pittura. La sua manutenzione straordinaria invece, come nel caso d’intervento di un fabbro o muratore per la sostituzione o il consolidamento, rimane a carico esclusivo del proprietario. La seconda eccezione si verifica quando lungo tutta la facciata, balconi compresi, scorre un frontalino, cioè un cordolo sporgente che ha una semplice funzione estetica, la cui manutenzione spetta a tutti i condomini dello stabile. La terza singolarità riguarda il caso in cui al balcone (ma anche sopra le finestre) sono aggiunti stucchi, decorazioni, frontalini, fregi artistici o sculture, privi di utilità pratica ma con funzione di assicurare il decoro d'insieme della facciata stessa: anche in questo caso le spese per la loro manutenzione sono suddivise tra tutti i condomini, in ragione dei millesimi di proprietà. Nel caso di balconi a castello, incassati nel perimetro dell'edificio, e quindi aventi le strutture portanti in un tutt'uno con quelle dell'immobile, il rifacimento o il restauro del piano di calpestio prevede che contribuisca alla spesa l'intero condominio solo per la trave portante interna restando a carico del proprietario del terrazzo le altre spese.